Jak má vypadat příloha k prohlášení vlastníka o rozdělení nemovité věci na jednotky?

Rozhodli jste se rozdělit dům na jednotky podle z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku? Neobejdete se bez tzv. prohlášení vlastníka o rozdělení vlastnického práva k nemovité věci na právo k jednotkám. Klíčovou součástí tohoto dokumentu je přesná příloha, která specifikuje jednotlivé jednotky v domě, jejich příslušenství a podíly na společných částech – bez ní katastr nemovitostí návrh na rozdělení jednoduše nezapíše.

Co je prohlášení vlastníka a proč se bez příloh neobejde

Prohlášení vlastníka je dokument, kterým dosavadní majitel nemovitost rozdělí na samostatně jednotky. Jde o povinný podklad pro zápis do katastru nemovitostí. Podobu prohlášení upravuje § 1166 občanského zákoníku. Jeho požadovanou formální náležitostí je také příloha, často ve formě výkresů či technických listů.

Co musí příloha obsahovat?

Příloha musí zejména:

• Graficky vymezit jednotky:
  půdorysy jednotlivých podlaží s vyznačením hranic bytů/nebytových prostor, příslušenství (sklepy, komory) i tzv. společných částí domu.
• Označit každou jednotku číslem a výměrou:
  obvykle se označuje „Jednotka č. xx/1“, „xx/2“ apod., každá s uvedením podlahové plochy v m², přičemž „xx“ představuje číslo popisné daného domu.
• Přehled podílů na společných částech domu:
  u každé jednotky musí být uvedeno, jaký ideální podíl na společných částech k ní přísluší. Tento podíl bývá zpravidla úměrný podlahové ploše jednotky (např. 52/1000).
• Popis společných částí domu (tj. co je společné všem vlastníkům):
  typicky základy, střecha, nosné zdi, chodby, výtahy, hlavní rozvody, pozemek apod.

Jak má být příloha zpracována?

• Grafické zpracování – formou náčrtku, z něhož bude patrna podlahová plocha podlaží a zaznačeny jednotky, či společné části na daném podlaží. 
• Přehledová tabulka – doporučuje se přiložit i tabulku s názvem jednotky, umístěním, výměrou a podílem.
• Formát – obvykle formát A3 nebo A4.
• Autorizace – přílohu může zpracovat projektant/autorizovaný inženýr, není to však striktně vyžadováno zákonem. 

Pozor! Dodržování technických norem a vyhlášky č. 131/2024 Sb. o dokumentaci staveb, může být naopak na škodu. Pokud budou výkresy až moc podrobné a budou-li zachycovat kóty jednotek, pak mohou být katastrálním úřadem zhodnoceny jako „až příliš podrobné“ nebo „matoucí“. Byť na okótování nemůže být nic matoucího, pro některé katastrální úřady je to zbytečný údaj, který překáží. 

Nešetřit barvami! Naopak je pro katastrální úřady důležité jednotlivé jednotky a společné části oddělit barevně, aby bylo jasné zakreslení konkrétní jednotky. 

Nejčastější chyby, kvůli kterým katastr zápis odmítne

• Nejasné nebo chybějící vymezení společných částí.
• Nesoulad mezi textovou částí prohlášení a zakreslením v příloze.
• Chybějící výměra jednotek nebo výpočty podílů.
• Příloha nezobrazující všechny podlaží nemovitosti nebo neaktuální stavební stav (např. po rekonstrukci).

‍

Stejně jako sepis samotného prohlášení vlastníka o rozdělení vlastnického práva na právo k jednotkám by měl mít na starost advokát, tak zpracování půdorysu jednotlivých podlaží s vymezením jednotek a společných částí by měl mít na starost projektant. 

Shrnutí: Přehledná, technicky správná příloha je často rozhodujícím prvkem úspěšného zápisu prohlášení vlastníka. Šetření na její přípravě se nevyplácí – případné opravy po zamítnutí návrhu stojí více času i peněz než pořízení kvalitních podkladů hned na začátku. V případě zájmu o právní pomoc s přípravou prohlášení vlastníka či kontrolou přílohy se na nás neváhejte obrátit.