Povinnost vlastníka mít stavební dokumentaci aneb proč si projekt k domu schovat

Mnoho vlastníků staveb má za to, že jakmile je stavba zkolaudovaná , mohou projektovou dokumentaci založit „do šuplíku“ a dál se o ni nestarat. To je však omyl — aktuální stavební právní úprava klade na vlastníky staveb výslovnou a trvalou povinnost mít dokumentaci stavby k dispozici po celou dobu její existence.

Co tedy musím jako vlastník stavby evidovat?

Podle § 154 odst. 1 písm. e) zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon), respektive nového § 167 písm. d) zákona č. 283/2021 Sb., musí vlastník stavby uchovávat zejména:

• ověřenou projektovou dokumentaci stavby,
  
  
• dokumentaci skutečného provedení stavby (tj. jak byla stavba ve skutečnosti postavena — včetně změn proti projektu),
  
  
• případně pasport stavby, pokud úplná dokumentace neexistuje,
  
  
• veškerá rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby (např. kolaudační souhlas).
  
  

Co když dokumentaci nemám?

Zákon pamatuje i na situace, kdy:

• dokumentace nebyla nikdy pořízena (typicky starší stavby),
  
  
• nezachovala se (ztratila se, byla zničena),
  
  
• neodpovídá skutečnému stavu stavby po rekonstrukcích.
  
  

V takovém případě má vlastník podle § 245 stavebního zákona povinnost nechat vyhotovit zjednodušenou dokumentaci (pasport stavby).

Může mi za to vůbec hrozit pokuta?

Ano, za porušení povinnosti mít stavebně technickou dokumentaci stavby “neustále u sebe” hrozí pokuta až 400.000,- Kč, v horším případě pak může být vaše stavba považována za tzv. černou stavbu a bude zahájeno řízení o odstranění černé stavby.
 

Co nezapomenout při převodu (prodeji) stavby?

Starý stavební zákon stanovoval povinnost prodávajícímu předat stavěbně technickou dokumentaci stavby nabyvateli. Nicméně tato povinnost nebyla převzata novým stavebním zákonem. Proto je třeba pamatovat na skutečnost, že nový stavební zákon pouze ukládá povinnost vlastníku stavby mít dokumentaci. Tedy i nový vlastník stavby musí mít dokumentaci. Bez ohledu na to, zda mu byla původním vlastníkem předána, či nikoli. Tento aspekt by však měla řešit převodní smlouva. Jestliže využijete pro sepis převodní smlouvy služeb advokáta, bude proces převodu, předání/nepředání, veškerých potřebných dokladů k nemovitosti adekvátně nastaven tak, aby se předešlo případným budoucím sporům mezi smluvními stranami. 

Doporučení závěrem, nejen pro nabyvatele, ale i pro stavitele:

• Neschovávejte jen „kolaudaci“ – archivujte celý projekt, veškeré změny v průběhu stavby a všechna rozhodnutí úřadů.
  
  
• Po dokončení rekonstrukcí nechte projektanta zakreslit skutečné provedení (tzv. dokumentaci skutečného provedení).
  
  
• Nemáte dokumentaci ke staršímu domu? Zjistěte u stavebního úřadu, zda postačí pasport stavby, nebo budete muset zadat zpracování dokumentace v plném rozsahu.
  
  

‍